Tormenta inmobiliaria sacude el sur de Florida

 Tormenta inmobiliaria sacude el sur de Florida

La emigración interna, la inflación y la inminente subida de las tasas de interés han desatado un huracán de precios en bienes raíces

La Florida ha sido y sigue siendo un lugar paradisíaco para vivir o viajar de vacaciones. Pero sus encantos naturales y su apacible vida se han transformado en los últimos cuatro años, en especial en el último, por diferentes causas.

Entre las principales se encuentra un incremento marcado de la emigración interna en EEUU por leyes controversiales, drástico aumento de impuestos y la violencia en varios estados del país gobernados por la izquierda y la extrema izquierda como Illinois (Chicago), Óregon (Portland), Nueva York (Ciudad de Nueva York) y California (Los Ángeles y San Francisco), entre otras.

La mayoría de las personas que han escapado a estas políticas han escogido estados como Florida, Texas, Arizona y North Carolina. De ahí parte de los exuberantes precios de las propiedades en estos lugares, antes exclusivos y baratos para residir.

La llegada de la administración de Joe Biden en enero del 2021 representó la agudización de esta emigración, que desde hace cuatro años ocurría en silencio desde el este, centro y norte del país.

La pandemia de COVID-19 también resultó clave para que más personas fueran obligadas a trabajar desde sus hogares y buscaran zonas urbanas, pero lo anterior no es lo peor.

La inflación

La desfavorable situación económica y la incertidumbre creada por la Reserva Federal (Fed o Banco Central) con la extendida política de estimulación económica formulada por la Casa Blanca han generado otros graves problemas: la imparable escalada de precios y una inflación en 7,5%, que comenzaron con medidas cuestionables contra la independencia energética de EEUU lograda por el gobierno de Donald Trump.

El anuncio de que en marzo comenzaría una subida de tasas de interés quizás del 0.50%, según han pedido miembros del comité del Banco Central, ha generado desenfreno y muchas dudas en el mercado inmobiliario y entre inversionistas.

Los precios inmobiliarios en EEUU registraron en 2021 una alza récord de 18,8%, impulsados por tasas de interés históricamente bajas y por la adopción masiva del teletrabajo, según una encuesta de la consultora CoreLogic Case-Shiller.

Este crecimiento de precios es muy superior al 10,4% en el 2020, y es el aumento más alto registrado en un año desde que inició el registro de estos datos, hace 34 años.

Tres ciudades del sur del país se encuentran a la cabeza: Phoenix (Arizona) con un aumento de precios del 32,5%, seguida de dos ciudades de Florida, Tampa (+29,4%) y Miami (+27,3%).

Como remate, los precios del petróleo ya han sobrepasado el umbral de los 100 dólares el barril en el mercado internacional, del que depende otra vez Norteamérica con el cierre de varias líneas de oleoductos desde Canadá a precios muy competitivos y fijos bajo acuerdos entre EEUU y el país del extremo norte. Expertos consideran que de extendersa la crisis en Ucrania, los precios se mantendrían sobre los 100 dólares.

Invasión de Rusia

Washington se encargó de echar más leña al fuego al conflicto ruso-ucraniano con su respaldo a que Ucrania entre en la Organización del Tratado del Atlántico Norte (OTAN), frente a la rotunda negativa de Rusia por el peligro que representa para su seguridad nacional y su supervivencia económica.

Las preocupaciones por la amenaza de invasión de Moscú a Ucrania mantuvieron por varias semanas en tensión a los mercados financieros e impulsaron aún más los precios del crudo, que atentan contra la alarmante inflación estadounidense. El jueves 24 de febrero ocurrió lo que muchos no deseaban, la entrada de Rusia en Ucrania.

Según analistas, Putin conoce bien la debilidad de los gobiernos demócratas y tras la caótica salida de Afganistán, supo por el propio Biden que no enviaría soldados estadounidenses a Ucrania, lejos de EEUU y en medio de elecciones legislativas. Apenas un 26% apoya acciones directas de EEUU en Ucrania, según una reciente encuesta de The Associated Press-NORC Center for Public Affairs Research.

En el 2014, durante la administración de Barack Obama, Rusia anexó Crimea y busca aprovechar la coyuntura y ocupar o instalar bases militares en dos zonas prorrusas: las regiones de Donetsk y Lugansk. Putin dijo que los separatistas le pidieron apoyo.

Un intervención prolongada de Putin en Ucrania empeoraría las consecuencias economicas mundiales tras la pandemia de COVID-19.

Los mercados mundiales reaccionaron con una fuerte caída ante la entrada de las tropas rusas en Kiev y las preocupaciones de una guerra entre Ucrania y Rusia es muy probable que provoquen un mayor ascenso en los precios del petróleo.

El segundo capítulo puede abrirse con China y Taiwán. Aviones de Pekín volaron el mismo día de la invasión rusa zonas de defensa taiwanesa en un anuncio de lo que pudiera ocurrir.

Economía: altos precios

Mientras, la Casa Blanca enfrenta una situación económica totalmente adversa con una deuda pública descomunal, escasez, miles de contenedores dormidos en varios puertos del país (principalmente en California por donde arriba el 40% de la carga nacional); millones de puestos vacantes de empleo sin cubrir, la crisis en la frontera sur; el saqueo y la violencia en varios estados, entre otras crisis.

Contra la pared por la inacción durante casi 11 meses de incremento sostenido de inflación, la Reserva Federal intenta ahora no ejecutar una subida de intereses de forma brusca que frenaría aún más la recuperación económica. Sin embargo, los niveles inflacionarios y su tendencia al alza ponen en una compleja emergencia a las instituciones reguladoras.

No sólo los precios de la venta de inmuebles se han disparado, sino también el de las rentas.

En las 50 zonas más pobladas de Estados Unidos, la renta promedio subió un impactante 19,3% de diciembre de 2020 al mismo mes del 2021, según un análisis de propiedades con dos o menos dormitorios efectuado por Realtor.com, un sitio web de bienes raíces.

El mayor salto fue en Miami, donde el alquiler promedio se disparó hasta los 2.850 dólares, un 49,8% más que el año anterior.

En otras ciudades de Florida, como Tampa, Orlando y Jacksonville, y en los destinos turísticos de San Diego, Las Vegas, Austin (Texas) y Memphis (Tennessee), se registraron aumentos de más del 25% durante ese período.

El incremento de los alquileres es cada vez más un impulsor de la elevada inflación, que se ha convertido en uno de los principales problemas económicos del país.

Tasas de interés

Desde el comienzo de la pandemia de COVID-19, el expresidente Trump pidió acciones urgentes a la Reserva Federal. Una de ellas fue dejar en casi cero las tasas de interés, lo que impulsó una vertiginosa recuperación, mantuvo la confianza de los inversionistas e incluso atrajo más capital foráneo, además de incentivar las industrias inmobiliaria y de la construcción. Eso permitió la compra a crédito de propiedades entre un 3% de interés y un 3,5%, un valor sumamente competitivo y atractivo.

Ante la demanda de alquileres, los dueños les impusieron incrementos sustanciales a los inquilinos. Quienes tenían posibilidades de comprar, se han lanzado al mercado, que se ha convertido en una locura de precios y ofertas en propiedades sobrevaluadas y en el centro de insuficiente inventario, propiedades en su mayoría antiguas y una altísima demanda.

A pesar de las ayudas federales durante la pandemia para el pago de rentas, parte de los propietarios tuvieron que asumir los costos e impagos de sus inmuebles ante la pérdida de trabajo de millones de personas durante la crisis sanitaria y una moratoria de desalojos y ejecuciones hipotecarias prorrogada en cuatro ocasiones. También muchos se aprovecharon y dejaron de pagar sin motivo alguno. Ahora los propietarios intentan recuperar sus pérdidas, otra de las causas de las estrepitosas subidas de los alquileres.

Mercado en ebullición

Para quienes vendieron o están vendiendo sus propiedades a un precio inimaginable años atrás, se enfrentan a una tormenta en la búsqueda de una renta o la posibilidad de comprar bajo presión. Se esperaba que, tras la pandemia, hubiese una nueva ola de “foreclosures” (ejecuciones hipotecarias), pero el gobierno federal pidió a los bancos negociar los pagos adeudados con los propietarios y así evitar una nueva crisis.

“No vemos nada similar a una ola de ‘foreclosures’ o ejecuciones hipotecarias. Los intereses están bajos; los bancos están trabajando con los propietarios directamente. Hasta ahora no hemos visto ningún grupo considerable de personas que vayan a perder sus viviendas o inmuebles comerciales. Lo que sí confirmamos son los altos precios de las propiedades y las cifras de ventas actuales, que son impresionantes”, dijo a DIARIO LAS AMÉRICAS Pedro García, tasador de la propiedad en Miami-Dade.

Propiedades que se vendieron hace cuatro años en 240.000 o 300.000 dólares, ahora se encuentran en el mercado por encima de los 500.000 o más. Personas que estaban perdiendo sus inmuebles, también las han puesto a la venta en un mercado sumamente beneficioso para el vendedor.

Los bajos intereses permiten que el alto valor de las propiedades en venta sea costeable en pagos entre 1.800 y 3.000 dólares, menos que el precio de renta actual de una casa de tres habitaciones y dos baños. Otra de las causas de la saturación de ofertas de los compradores y por ende los indetenibles precios, a beneplácito de los vendedores que se dan el lujo de escoger entre decenas de ofertas.

El sur de Florida

En estos momentos en el sur de Florida, una propiedad con precio de venta de $475.000 o $500.000 en zonas semiurbanas no llega a dos semanas en el mercado, según recientes estudios. El constante y rápido ascenso contribuye también al incremento de la inflación.

Los expertos vaticinan que la situación continuará hasta una subida de tasas de interés que eleve el financiamiento de un 3,5% o 4% a un 6% o más en los intereses regulares de compraventa.

El presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, anunció una subida de 0.25% en marzo, que podría modificarse ante la presión de los niveles inflacionarios, lo que a su vez ha contribuido a que más personas se hayan decidido a comprar antes de un alza de intereses, que significa un pago mensual mucho más alto y no tan asequible para la mayoría. Ahí entonces, comenzaría una desescalada de precios de venta, se supone que se reduzca la demanda y aumenten las ofertas.

Por el momento y desde los últimos seis meses, principalmente, la Florida y en particular el sur del estado, junto a otras atractivas regiones del país, enfrentan un tsunami de precios en ventas y compradores desesperados en un mercado de escasez y con una gran incertidumbre desde la llegada de Biden en enero del 2021.

Grupo Metro

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